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王丽新

日前，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式发布，将于2025-08-03起施行。

此次推出的《条例》共7章50条，内容丰富全面，被认为是住房租赁领域的里程碑文件。在笔者看来，结合我国城市化和房地产市场的发展阶段，《条例》传递出的多重信号不容忽视。

信号一，加速构建房地产发展新模式。相比住房销售市场，租赁消费体量较小，制度建设相对滞后，时有乱象发生，但住房租赁是提振消费的重要一环。

此次《条例》的发布，一是助力消费规模进一步扩大。住房租赁需求是真实且连续性的消费需求，没有“买涨不买跌”甚至“追涨杀跌”等非理性行为，《条例》进一步规范了市场行为，有利于市场化、专业化租赁企业健康发展，更好满足住房租赁消费需求。二是筑基“租购并举”住房制度，为“租购同权”铺路，既健全我国住房租赁法治保障体系，又进一步为构建房地产发展新模式按下加速键。

信号二，剑指存量时代，加力盘活存量市场。住房租赁市场蓬勃发展，意味着房地产供求关系发生新变化，市场进入存量时代。当前，部分城市、区域出现结构性供大于求现象，因此盘活存量房产意义重大。

此次《条例》的发布，对消化存量房屋和让不动产“动起来”有积极意义。一是鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，同时将“二房东”行为纳入监管，助力租赁市场规范发展；二是支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。

培育多元市场主体，既加快了存量盘活，也与租赁业务探索有较好结合。未来，能够整合政策资源、优化融资结构、提升运营效率的企业，或将成为市场主导者。同时，这一举措不仅为实现“租购并举”目标提供制度支撑，也有助于拓宽REITs产品的资产来源，推动形成“市场化+政策性”双轮驱动的住房供给体系。

信号三，重拳整治住房租赁乱象，护航租赁市场健康发展。整治“群租房”“黑中介欺诈”等市场乱象，监督管理不可或缺，方向是对租赁住房全生命周期进行闭环式治理。为此，《条例》构建了系统性监管框架。

一方面，明确禁止厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租，并首次要求人均居住面积符合市级政府量化标准，同时要求承租人不得违规改造房屋结构，从源头整治“群租房”乱象；另一方面，强化租住双方权益保障，严格约束出租人擅自进入房间、暴力驱赶租客等行为。此外，针对租赁企业及中介机构在房源信息发布、费用收取上的不规范行为，《条例》大幅提高了违法成本，设立“资金监管账户”，对虚假房源发布者最高处以10万元罚款。

这些举措将对租赁市场带来诸多正向影响，比如有利于清理租赁市场中的“灰色供给房”、强化经纪机构责任边界、为金融机构介入租赁市场提供信任基础和监管接口、推动行业从“二房东”式松散管理向“机构化、平台化”转型、重塑“数据驱动”的租赁治理新格局等。

总体而言，《条例》的正式发布，为推动“租购并举”住房体系、吸引资本规范参与、保障租户合法权益等奠定坚实基础，标志着住房租赁市场正式迈入制度化、法治化发展轨道，进入高质量发展新阶段。